賃貸住宅経営のツボ

その6 サブリースと空室保証の収益性比較

サブリースは、賃貸管理と家賃保証の一体型なので、サブリース会社が入居者から家賃を集金し、その中から借上げ賃料をオーナー様に支払います。(家賃総額―借上げ家賃―管理費の残りが保証会社の利益:仮に借上げ保証率85%、管理コスト5%なら保証会社の利益は10%です。)

当機構の空室保証では、まずオーナー様に家賃収入が入り、そこから管理会社への管理費と当機構への補償料(月額掛金)を別個にお支払いいただく、という仕組みです。

最大の違いは、「家賃以外の収入項目」がサブリースだと保証会社の収入に、当機構の空室保証だとオーナー様の収入になることです。

「家賃以外の収入項目」とは、主に管理費(共益費)、敷金、礼金、更新料、免責期間中の家賃ですが、この内、管理費は、管理会社への管理料として毎月支出し、敷金はあくまでも預り金ですので、ここで注目すべきは3つ(礼金、更新料、免責期間中の家賃)です。

実は、新築当初10年程度だけでみても、この3項目の収入だけでオーナー様の収益額が100万円単位で大きく変わる場合があります。

当機構の試算では、10万円/戸、10戸のマンション、敷金2ヶ月・礼金・更新料1ヶ月の設定で試算すると、当初10年間だけで、なんと600万円以上も収入に差が出るのです。

具体的に検討されている計画がありましたら、ぜひ査定のご依頼をお願いします。比較して頂ければ、よくご理解いただけると思います。

その5 1戸から保証できる戸建賃貸専用の家賃保証

戸建賃貸は、とても需要の高い、リスクの低い土地活用方法です。供給数の少なさ、投資額の低さ、戸建住宅用地程度の小さな土地でもできる、相続など将来的な対応のしやすさ等々、様々なメリットがあります。

しかし、その反面、注意しておかなければならない点もいくつかあります。例えば、土地が小さく2戸(または1戸)の計画をフルローンで事業化される場合、1戸空室が発生すると家賃収入率は50%以下(1戸の場合は0%!)になりますので、単月では返済ができない状況も発生しえます。

また、木造の建物ですからRC造タイル貼りの賃貸マンションに比べ、建物のメンテナンス・修繕は短いサイクルで行う必要があります。

「戸建賃貸まもる君」では、1戸の戸建賃貸計画から最大80%の家賃を補償いたします。賃貸管理会社と連携し、満室経営を目指していきます。

詳細は、当機構の商品ページをご参照下さい。

その4 サブリースと相場家賃、家賃見直しの関係性

賃貸物件が稼げる家賃は、一般的に10年で約10%ずつ下がっていくと言われています。

建物の老朽化や、近隣で続々と供給される新築物件との競合などを理由として、新築時10万円で入居が付いた物件は、10年後には9万円、30年後には7万円に下げないと入居が付かない、ということを意味します。(もちろん、大まかな傾向です。)

もちろん新築時の家賃設定は、相場帯の一番高いところでの値付けですから、その後建物が古くなり商品価値が落ちれば、取れる家賃が安くなるのは当たり前のことです。

そしてこれは、一般的なサブリース、家賃保証制度においても、実は同様なのです。

30年間、安心のサブリース」というような広告を見ると、下図のように、あたかも30年間に渡り、新築当初の家賃を保証してくれる、と勘違いしがちです。

しかし、冒頭に述べたとおり、築年数と共に入居を付けられる適正家賃は下がっていきますので、一般的なサブリースでは、下図のように「あくまで下落する制約家賃」に追随して、借上げ家賃も下がります。

新築時に無理やり高い家賃設定をすると、数年後にはもう募集家賃を下げないといけない、下手をすると割高すぎて新築時からなかなか満室にならない、といった事例も多々見受けられます。これから土地活用をお考えの際には、「長期間に渡り入居者に選ばれる建物の付加価値・特徴」とそれに見合った家賃設定、そしてなるべく家賃を下げないで済むように、建物をいつまでもフレッシュな状態にしておくための「メンテナンス・賃貸管理方法」などをご検討頂くとよいでしょう。

その3 今後の賃貸経営は「戸建賃貸」がおススメ

遊休地をお持ちの地主様であれば、一度は土地活用(遊休地に賃貸物件などを建てて賃貸経営をし収益を得ること)をご検討された方も多いでしょう。これからの長期安定した賃貸経営には、ダントツで「戸建賃貸」がおススメです。

一般的な集合住宅(アパートや賃貸マンション)に比べて、戸建賃貸が良い最大の理由は、「需給バランスの良さ」です。潜在的に集合住宅より戸建に住みたいという需要があるにもかかわらず、供給数がかなり少ないため、建てれば工事完成前に予約で満室になるケースも多い状況です。

加えて、集合住宅に比べて投資額(建設費)が安く済むこと、将来的には1戸ずつ敷地分割すればご子息に相続させやすいことなど、様々なメリットがあります。

ぜひ、ご所有の土地の近くに戸建賃貸物件があるか、不動産ポータルサイトで募集状況を確認してみてください。おそらくその数はかなり少ないはずで、その希少性をご確認いただけると思います。

良いこと尽くしの戸建賃貸ですが、事業計画上、ご注意いただきたいのは「家賃設定」です。

供給数が少ないため、家賃相場というものが形成されていない地域が多いので、値付けは難しく地元不動産会社でも返答に窮することもあります。

当然アパートよりも割高な家賃設定にするわけですから、市場調査に基づいた、明確な根拠のある家賃設定ができれば万全です。

恐らく入居者は、公務員、大手企業の転勤族世帯等が中心になるので、それら企業の家賃補助はいくら出ているのかを確認するだけでも、家賃設定の上限はおのずと推測できるでしょう。

その2 サブリースの問題点とデメリット

別名「一括借上げ」とも言われるように、賃貸住宅一棟丸ごと全戸を、保証会社(サブリース会社)が毎月固定額で借り上げてくれる制度です。

サブリースを利用する最大のメリットは、「オーナーは何もしなくていいのでラクちん」ということに尽きます。入居募集や家賃の集金代行、建物管理など、賃貸経営に必要なことを全てやってくれますので、オーナー様は毎月通帳を眺めているだけです。よって、「とにかくラクをしたい!」というオーナー様にはおススメです。

逆にデメリットは、本来はオーナー様の収入となる、借上げ家賃以外の収入(礼金、更新料など)が保証会社の取り分になるため収益性が下がること、また大手グループ企業によるサブリースの場合は、管理会社の選定や長期修繕計画などに厳しい制約があり、条件を破るとサブリース契約は解約、という条件も多いことです。

以前、よくテレビや雑誌などで「30年一括借上げ! だから安心!」というように、あたかも新築から30年後まで同額の家賃を保証してくれそうなニュアンスの広告がありましたが、これは誤解です。

入居状況や建物の老朽化具合により、ほぼ必ず借上げ家賃の見直し(≒値下げ)があるということを前提に検討する必要があるでしょう。

よってサブリースを利用する場合は、事前に「オーナーの収入項目は何か?」、「どんな状況が発生したら家賃の見直しがあるのか?」など、具体的な保証条件を正しく把握しておくことがとても大切です。

その1 家賃保証とサブリース、空室補償の違いは?

「家賃保証」とは便利な言葉で、何となく「賃貸アパマンの家賃を保証してくれるのかな?」と思われることが多いですが、実際は、内容のことなる3つの意味合いで使われています。

家賃保証とは、総じて賃貸オーナー様の家賃収入を保証する制度ですが、その保証対象と内容が全く異なります。

大きく分けると、賃借人が契約者となり家賃滞納リスクを保証する「滞納保証」と、オーナー様が契約者となり一棟全体の家賃収入に対して一定の利率の家賃収入を保証する家賃保証の2つに分かれます。

オーナー様向けの家賃保証として、大手アパートメーカーや不動産会社が提供しているのが「サブリース(一括借上げ)」です。これは、保証会社がアパマンを一棟丸ごと借り上げて、賃貸管理も合わせて行う制度です。オーナーは何もしなくていいので賃貸経営がラクな分、借上げ家賃以外の収入(礼金・更新料など)が、全て保証会社の取り分になるため収益性が落ちるという一面があります。

それに対し「空室補償」では、賃貸管理は通常どおり地元の管理会社に管理委託し、補償会社には毎月補償料(掛け金)を支払うことで一定の家賃が補償される仕組みなので、補償会社は賃貸管理をしないため、賃料以外の収入(礼金・更新料など)はオーナー様の収入になり、収益性が上がります。

賃貸管理をどこに頼むか、どの程度の収益性が欲しいのか、ぜひオーナー様ご自身のスタイルに見合った家賃保証をお選びください。