その11　賃貸物件の空室保証を利用するメリット

以前のコラムでもご紹介したとおり、アパートや賃貸マンションなどの賃貸経営において、空室保証を利用すると、主に６つのメリットがあります。

①    毎月の収支安定化（90％保証の場合、最大90％～最低80％）

②    収益性アップ（礼金、更新料など家賃以外の収入項目もオーナー様の収入）

③    賃貸管理会社を複数社から選択できる

④    修繕・リフォーム工事の厳しい制約がない

⑤    保証料（月額掛金）は経費として節税できる場合がある（※税理士のご相談ください）

⑥    万が一の場合のリスクヘッジとして、海外の再保険会社に再保険を掛けている

上の②～⑤の項目は、一般的なサブリースでは実現できない内容です。特に②は「礼金と更新料」がサブリース会社ではなくオーナー様の収入になると、築浅時期の収入額は段違いに上がります。当機構の試算では、月の総家賃額100万円の賃貸マンションで礼金と更新料を各１ヶ月と仮定すると、当初10年間で600万円近いプラス収入となるケースも想定され、これはとても大きなメリットです。

また、⑤の節税対策も重要です。サブリースを利用した場合のオーナー収入は、借上げ家賃ですが、固定の大きな支出はありません。すなわち賃貸経営上の経費が無いということです。同じ保証率であっても、毎月の保証料を経費化できる点は、節税対策の一環となります。 

その10　空室保証とは、どんなサービスなの？

空室保証とは、毎月固定の保証料（掛金）をお支払いただくことで、賃貸住宅（賃貸マンション、アパート、戸建賃貸）の賃貸経営において、空室が発生したことにより家賃収入が減ってしまった場合に、予め決められた補償額に足りない分を補填することで賃貸経営の安定を図ることができるサービスです。

90％保証の場合、賃貸マンション等の1棟全体の月間家賃収入額を確認し、その収入額が評価家賃（予め査定した１棟満室時の家賃収入額）の90％よりも低くなった月に、「家賃収入と90％相当額の差額」が給付金としてオーナー様に支払われるサービスです。これにより、90％を下回るような空室が発生しても、実際に入居者から入る家賃と保証会社からの給付金を合わせると、満室時の90％相当の収入が確保できます。

この空室保証サービスを利用する最大のメリットは、毎月の収支が最大（満室時）で90％、最低（家賃収入が90％未満）でも80％で固定されることです（賃貸管理料は5％と仮定）。突発的な空室の増加や確実なローンーン返済などにそなえ備え、賃貸経営を長期安定させたい賃貸オーナー様に最適なサービスです。

その９　賃貸経営における賃貸管理会社の選び方

多くの賃貸住宅オーナー様は、賃貸住宅の管理を不動産会社へ委託されていると思いますが、ひとえに不動産会社と言っても街中には、たくさんの会社があります。
これから管理を任せようと考えている方、管理会社を変更しようかと思われている方に選び方・基準などをご紹介します。

①    多店舗で運営している

　　　 複数の店舗があることは、仲介や管理の一つの実績です。

②    不動産仲介チェーンのフランチャイズに加盟している
  フランチャイズに加盟するには厳しい基準をクリアしなければならないので、選択材料になります。

③    ホームページ
 その会社のホームページを見て、物件情報などが頻繁に更新されている方が、広告宣伝に力を入れていることになります。

④    共同仲介を行っている
 物件の成約にあたって、その会社だけでなく他の不動産会社にも物件の紹介をし契約に至ることを共同仲介といいます。
 広く情報を公開している方が、成約への可能性を広めていることになります。担当者に聞いてみましょう。

⑤    空室保証を取り扱っている

          オーナー様の経営リスクを減らすことが出来ます。

⑥    宅地建物取引業者名簿の閲覧
  都道府県庁の宅地建物取引業の担当課や国土交通省土地・建設産業局不動産業課（宅地建物取引業の免許交付元による）で過去の実績や行政処分歴}
  が閲覧できます。 まずは、複数の不動産業者にどんな管理を行っているのか、相談してみましょう。

その８　賃貸の市場調査が失敗しない賃貸経営の第１歩！

自分の土地にはどんな賃貸住宅が求められるのかを知る！

最近では銀行預金金利が低いこともあり、自己年金確保を目的とした賃貸経営をお考えの地主様が増えています。

しかし、いざ始めようにもどんな土地活用をすればよいのやら...

アパートメーカーの営業マンに相談すれば、

「この立地で最高の利回りがとれる、最適なプランをご提案します！」

「当社がサブリースするので、手間いらずで安定した家賃収入をお約束します！」

など甘いお誘いを受けることも多いでしょう。しかし、家賃保証やサブリース頼りの賃貸経営事業は宜しくありません。

結局、賃貸経営の大原則であり一番大事なことは、「賃貸住宅を探している人が住みたいと思わせる物件を建てること」です。

では、そういったニーズをどうやって調べるのか？　

方法はとても簡単で、地主様自ら計画地周辺の不動産業者にヒアリングを行うことです。賃貸管理物件を欲しいと思っている業者であれば、親切に教えてくれるはずです。以下の質問例を参考に、ぜひご自身の耳で入居者ニーズを確かめることから始めましょう。

（代表的な質問例）

１、想定される入居者層は誰か？　計画地周辺でお部屋探しをする人は、どんな人なのか？　どんな属性か？

　■単身or家族　■社会人　■学生　■地元の方 or 転勤族　■高齢者　■特定の企業に勤務の方（家賃補助の有無など）

２、計画地には、どんな賃貸物件が最適か？　

　■集合住宅（アパートやマンション）or 戸建賃貸住宅　■間取りタイプ（1K、1LDK、2LDK,etc…）

３、計画地周辺の賃貸市場動向

　■人気の設備　　■空室が多い物件の特徴　■供給が多い、少ない間取りタイプなど

ちなみに、このような質問スラスラ答えることができない不動産会社は、建設後の賃貸管理を任せてはいけない会社です。

なお、ご不安であれば、当機構でも市場調査のお手伝いをいたします。お気軽にご相談下さい。

その７　家賃保証に頼らない賃貸経営とは？

空室が続く原因の一つに「募集条件の設定ミス」があります。賃貸住宅として物件の魅力がないにも関わらず、家賃設定を相場よりも高くしているなどの理由から、空室が埋まらないというわけです。

よって、長期安定経営を続けるには、将来的にも賃貸のお客様の要望に応えることができる特徴を持った物件企画をすることが重要なのです。警備会社と契約した防犯面に強い物件、ペットのために至れり尽くせり色々な設備を設置した物件、壁を全て取り払ったスタジオタイプ、テレワークに対応した間取り、感染症対策を備えた物件、など万人には受けなくとも「1件しか見てないけど、この物件がいい」「他の物件はもう見なくても構わない」と内見してくれたお客様に言わしめる、そんな賃貸住宅を建てることが出来れば、「行列のできる賃貸住宅」も夢ではありません。

次に、どんなに特徴のある優良物件を建てても、管理会社が積極的に募集してくれなければ決まるものも決まりません。最近は管理費を節約して自主管理とし、募集だけを近所の不動産会社に委託するオーナーも多いようです。しかし、毎月の管理料収入にならない物件を、果たして不動産会社は一生懸命お客様に紹介してくれるでしょうか？　恐らく本音ではNoであり、自社で管理している物件から、優先的に客付することは明白ですよね。

また、自主管理ですと建物の不具合は誰がチェックするのでしょうか？　オーナー様に建築の知識がなければ、不具合があっても放置されることになり、建物の老朽化や空室に繋がります。

それだけ、管理会社の選定は重要だということです。

当機構では、物件企画の段階からアドバイスさせていただき、順調な賃貸経営を続けていらっしゃる案件が数多くございます。

計画地に対して、「そもそも、どんな賃貸需要があるのか？」、「適切な建て方、間取りタイプは？」、「差別化する特徴は何にするか？」など、延べ6,000戸の保証引受実績を基に、建設会社や管理会社とは違う、保証会社として第三者の視点から、オーナー様に物件企画のアドバイスを無料で差し上げております。

「賃貸アパートの提案を受けているけど、このまま進めていいのか、なんか不安だ」というオーナー様は、ぜひお問合せ下さい。

その６　サブリースと空室保証の収益性比較

サブリースは、賃貸管理と家賃保証の一体型なので、サブリース会社が入居者から家賃を集金し、その中から借上げ賃料をオーナー様に支払います。（家賃総額―借上げ家賃―管理費の残りが保証会社の利益：仮に借上げ保証率85％、管理コスト5％なら保証会社の利益は10％です。）

当機構の空室保証では、まずオーナー様に家賃収入が入り、そこから管理会社への管理費と当機構への補償料（月額掛金）を別個にお支払いいただく、という仕組みです。

最大の違いは、「家賃以外の収入項目」がサブリースだと保証会社の収入に、当機構の空室保証だとオーナー様の収入になることです。

「家賃以外の収入項目」とは、主に管理費（共益費）、敷金、礼金、更新料、免責期間中の家賃ですが、この内、管理費は、管理会社への管理料として毎月支出し、敷金はあくまでも預り金ですので、ここで注目すべきは３つ（礼金、更新料、免責期間中の家賃）です。

実は、新築当初10年程度だけでみても、この３項目の収入だけでオーナー様の収益額が100万円単位で大きく変わる場合があります。

当機構の試算では、10万円/戸、10戸のマンション、敷金2ヶ月・礼金・更新料1ヶ月の設定で試算すると、当初10年間だけで、なんと600万円以上も収入に差が出るのです。

具体的に検討されている計画がありましたら、ぜひ査定のご依頼をお願いします。比較して頂ければ、よくご理解いただけると思います。

その５　１戸から保証できる戸建賃貸専用の家賃保証

戸建賃貸は、とても需要の高い、リスクの低い土地活用方法です。供給数の少なさ、投資額の低さ、戸建住宅用地程度の小さな土地でもできる、相続など将来的な対応のしやすさ等々、様々なメリットがあります。

しかし、その反面、注意しておかなければならない点もいくつかあります。例えば、土地が小さく２戸（または１戸）の計画をフルローンで事業化される場合、１戸空室が発生すると家賃収入率は50％以下（1戸の場合は0％！）になりますので、単月では返済ができない状況も発生しえます。

また、木造の建物ですからRC造タイル貼りの賃貸マンションに比べ、建物のメンテナンス・修繕は短いサイクルで行う必要があります。

「戸建賃貸まもる君」では、１戸の戸建賃貸計画から最大80％の家賃を補償いたします。賃貸管理会社と連携し、満室経営を目指していきます。

詳細は、当機構の商品ページをご参照下さい。

その４　サブリースと相場家賃、家賃見直しの関係性

賃貸物件が稼げる家賃は、一般的に10年で約10％ずつ下がっていくと言われています。

建物の老朽化や、近隣で続々と供給される新築物件との競合などを理由として、新築時10万円で入居が付いた物件は、10年後には9万円、30年後には7万円に下げないと入居が付かない、ということを意味します。（※もちろん、大まかな傾向です。）

もちろん新築時の家賃設定は、相場帯の一番高いところでの値付けですから、その後建物が古くなり商品価値が落ちれば、取れる家賃が安くなるのは当たり前のことです。

そしてこれは、一般的なサブリース、家賃保証制度においても、実は同様なのです。

「30年間、安心のサブリース」というような広告を見ると、下図のように、あたかも30年間に渡り、新築当初の家賃を保証してくれる、と勘違いしがちです。

しかし、冒頭に述べたとおり、築年数と共に入居を付けられる適正家賃は下がっていきますので、一般的なサブリースでは、下図のように「あくまで下落する制約家賃」に追随して、借上げ家賃も下がります。

新築時に無理やり高い家賃設定をすると、数年後にはもう募集家賃を下げないといけない、下手をすると割高すぎて新築時からなかなか満室にならない、といった事例も多々見受けられます。これから土地活用をお考えの際には、「長期間に渡り入居者に選ばれる建物の付加価値・特徴」とそれに見合った家賃設定、そしてなるべく家賃を下げないで済むように、建物をいつまでもフレッシュな状態にしておくための「メンテナンス・賃貸管理方法」などをご検討頂くとよいでしょう。

その３　今後の賃貸経営は「戸建賃貸」がおススメ

遊休地をお持ちの地主様であれば、一度は土地活用（遊休地に賃貸物件などを建てて賃貸経営をし収益を得ること）をご検討された方も多いでしょう。これからの長期安定した賃貸経営には、ダントツで「戸建賃貸」がおススメです。

一般的な集合住宅（アパートや賃貸マンション）に比べて、戸建賃貸が良い最大の理由は、「需給バランスの良さ」です。潜在的に集合住宅より戸建に住みたいという需要があるにもかかわらず、供給数がかなり少ないため、建てれば工事完成前に予約で満室になるケースも多い状況です。

加えて、集合住宅に比べて投資額（建設費）が安く済むこと、将来的には１戸ずつ敷地分割すればご子息に相続させやすいことなど、様々なメリットがあります。

ぜひ、ご所有の土地の近くに戸建賃貸物件があるか、不動産ポータルサイトで募集状況を確認してみてください。おそらくその数はかなり少ないはずで、その希少性をご確認いただけると思います。

良いこと尽くしの戸建賃貸ですが、事業計画上、ご注意いただきたいのは「家賃設定」です。

供給数が少ないため、家賃相場というものが形成されていない地域が多いので、値付けは難しく地元不動産会社でも返答に窮することもあります。

当然アパートよりも割高な家賃設定にするわけですから、市場調査に基づいた、明確な根拠のある家賃設定ができれば万全です。

恐らく入居者は、公務員、大手企業の転勤族世帯等が中心になるので、それら企業の家賃補助はいくら出ているのかを確認するだけでも、家賃設定の上限はおのずと推測できるでしょう。

その２　サブリースの問題点とデメリット

別名「一括借上げ」とも言われるように、賃貸住宅一棟丸ごと全戸を、保証会社（サブリース会社）が毎月固定額で借り上げてくれる制度です。

サブリースを利用する最大のメリットは、「オーナーは何もしなくていいのでラクちん」ということに尽きます。入居募集や家賃の集金代行、建物管理など、賃貸経営に必要なことを全てやってくれますので、オーナー様は毎月通帳を眺めているだけです。よって、「とにかくラクをしたい！」というオーナー様にはおススメです。

逆にデメリットは、本来はオーナー様の収入となる、借上げ家賃以外の収入（礼金、更新料など）が保証会社の取り分になるため収益性が下がること、また大手グループ企業によるサブリースの場合は、管理会社の選定や長期修繕計画などに厳しい制約があり、条件を破るとサブリース契約は解約、という条件も多いことです。

以前、よくテレビや雑誌などで「30年一括借上げ！　だから安心！」というように、あたかも新築から30年後まで同額の家賃を保証してくれそうなニュアンスの広告がありましたが、これは誤解です。

入居状況や建物の老朽化具合により、ほぼ必ず借上げ家賃の見直し（≒値下げ）があるということを前提に検討する必要があるでしょう。

よってサブリースを利用する場合は、事前に「オーナーの収入項目は何か？」、「どんな状況が発生したら家賃の見直しがあるのか？」など、具体的な保証条件を正しく把握しておくことがとても大切です。

その１　家賃保証とサブリース、空室補償の違いは？

「家賃保証」とは便利な言葉で、何となく「賃貸アパマンの家賃を保証してくれるのかな？」と思われることが多いですが、実際は、内容のことなる３つの意味合いで使われています。

家賃保証とは、総じて賃貸オーナー様の家賃収入を保証する制度ですが、その保証対象と内容が全く異なります。

大きく分けると、賃借人が契約者となり家賃滞納リスクを保証する「滞納保証」と、オーナー様が契約者となり一棟全体の家賃収入に対して一定の利率の家賃収入を保証する家賃保証の２つに分かれます。

オーナー様向けの家賃保証として、大手アパートメーカーや不動産会社が提供しているのが「サブリース（一括借上げ）」です。これは、保証会社がアパマンを一棟丸ごと借り上げて、賃貸管理も合わせて行う制度です。オーナーは何もしなくていいので賃貸経営がラクな分、借上げ家賃以外の収入（礼金・更新料など）が、全て保証会社の取り分になるため収益性が落ちるという一面があります。

それに対し「空室補償」では、賃貸管理は通常どおり地元の管理会社に管理委託し、補償会社には毎月補償料（掛け金）を支払うことで一定の家賃が補償される仕組みなので、補償会社は賃貸管理をしないため、賃料以外の収入（礼金・更新料など）はオーナー様の収入になり、収益性が上がります。

賃貸管理をどこに頼むか、どの程度の収益性が欲しいのか、ぜひオーナー様ご自身のスタイルに見合った家賃保証をお選びください。