賃貸経営業界の攻略法

賃貸経営業界の攻略法

オーナー向け

空室リスクを回避する家賃補償サービスいろいろ


賃貸オーナーが知るべき家賃補償サービスの種類


1.賃貸経営に関係する家賃補償サービスの種類

まず賃貸業界で使われる「家賃補償」という言葉は、図のとおり、「入居者用の滞納補償」と「オーナー様用の家賃収入補償」の大きく2つの意味で使われるため、間違えないようにしましょう。

賃貸オーナー様向けの家賃収入補償とは、賃貸経営における最大のリスクである「空室」による家賃収入の低下を未然に防ぐために、オーナー様が契約者となり、アパマン一物件全体を対象に総家賃収入の80%~90%を補償するサービスですが、こちらも「サブリース(一括借り上げ)」と「空室補償」の2種類があります。

賃貸経営に関係する家賃補償の種類

1-1. 家賃滞納保証とは?(入居者向け)

1-1. 家賃滞納保証とは?(入居者向け)

実際に客付けをした不動産管理会社が窓口となり、入居者の賃貸借契約時に合わせて契約する家賃保証です。一昔前は、連帯保証人がいない方、安定収入のない方など特定の入居者のみに契約を義務付けていましたが、近年では全入居者に契約を義務付ける不動産会社も増えています。

1-2. サブリース(一括借り上げ)とは?

1-2. サブリース(一括借り上げ)とは?

補償会社が借主としてオーナー様からアパマン一棟丸ごとを借り上げ、合わせて賃貸管理業務も行う賃貸経営の運営代行制度です。オーナー様は何もしなくて良いので賃貸経営がラクになります。

しかしその反面、借上げ家賃以外の収入(礼金・更新料など)がすべて補償会社の取り分になり収益性が落ちること、また、サブリース会社が借主かつ管理会社という強い立場になるため、家賃の値下げや修繕工事の義務など賃貸経営における重要事項の決定権は、サブリース会社のルールに従う必要があるなどの制約があります。

賃貸業界におけるこの家賃補償は、長らく大手アパートメーカーや大手不動産チェーン等が展開する「サブリース(一括借上げ)」しかありませんでした。賃貸オーナー様が「空室リスクを担保するために家賃補償を利用したい」と考えても、世の中には、この「サブリース(一括借上げ)」しか選択肢が無かったわけです。

しかし昨今では、レオパレス21のオーナーが借り上げ家賃の値下げを原因とした集団訴訟を起こすなど、賃貸オーナー様にとってサブリース制度も万全とは言えません。そこで、賃貸オーナー様にとって、「サブリースよりもメリットがあり条件の良い新しい家賃補償」として当機構が開発し、1999年より運用しているのが「空室補償」制度です。

1-3. 空室補償とは?

1-3. 空室補償とは?

一般的な賃貸経営のスタイルは、サブリースを使わず賃貸管理業務(入居者募集、契約管理、出入金の管理、建物管理等)のみを地元の不動産管理会社に委託契約するパターンです。

この場合、管理会社は頑張って入居者募集をしてくれますが、空室の家賃を補償してくれるわけではありません。

空室補償は、この一般的な賃貸経営スタイルに付け加えるかたちで、万が一の空室リスクに備える保険のような意味合いでご利用いただける当機構独自の家賃補償制度です。

補償の仕組みは、例えば90%補償コースの場合、毎月定額の補償料(総家賃の5%)をお支払いいただくことで、空室が発生し家賃収入が90%を下回った際には、90%に足りない分を給付金として補填させていただく、いわば「空室家賃の補填する」家賃補償です。

空室補償の特徴ですが、当機構は補償専門団体であり賃貸管理業務は行わないため、賃料以外の収入(敷金、礼金、更新料など)はオーナー様の収入となり収益性が上がること、また管理会社は自由に選べることなど、賃貸経営上のメリットがあります。


2. 賃貸経営のスタイルと家賃補償の選び方

長期安定した賃貸経営を継続していくためには、「どんなやり方で物件を運営管理するか」が極めて重要です。その判断のポイントは、「賃貸管理業務を自分でやるか否か」と、「家賃補償制度を利用するか否か」の選択です。この選択により賃貸経営は、「自主管理」、「一般管理」、「サブリース利用」、「空室補償利用」と4つのスタイルに分類できます。

賃貸経営のスタイルと家賃補償の選び方

2-1. 専業プロ大家さん向け「自主管理スタイル」

入居者の募集依頼から契約管理、クレーム対応、そして入替時の原状回復工事の手配など、賃貸経営のすべてをオーナー様で行うのが自主管理です。賃貸経営に精通し、加えて試行錯誤しながら実行する時間を確保できる専業のプロ大家さんに見られる経営スタイルです。

入最近では、ちょっとしたリフォーム工事は経費削減のためにDIY精神でオーナー様自身が実施したり、物件独自のホームページを立ち上げて自ら入居募集を行うなど、ハイレベル物件管理を行うオーナー様も増えているようですが、ごく普通の兼業大家さんには難しい賃貸経営スタイルかもしれません。

2-2. オーソドックスな「一般管理スタイル」

物件をサブリース会社に一棟丸ごと借り上げてもらい、合わせて賃貸管理業務も委託する一括借り上げは、大手アパートメーカー等が提案する手法です。空室の有無に関わらず、オーナー様には借上げ家賃として満室家賃の80%~90%程度が補償されます。

いわば、「賃貸経営の丸投げ方式」ですから、オーナー様は何もしなくてよいためラクである反面、月々のランニング費用(家賃の10%~20%)に加えて、家賃以外の収入(敷金・礼金・更新料)もサブリース会社の収入になり収益性が下がること、将来的には家賃の見直し、修繕工事条件も課せられるなど様々な制約もあります。

なお2017年には、レオパレス関連で借上げ家賃の見直しに対する集団訴訟、2018年に入ってからもシェアハウスのサブリースを手掛けるスマートデイズ社における突然の借り上げ賃料の支払い停止等のニュースで問題視されているとおり、サブリースで「ラクして儲ける賃貸経営スタイル」は、過渡期を迎えているのかもしれません。

2-3. 賃貸経営丸投げの「サブリーススタイル」

物件をサブリース会社に一棟丸ごと借り上げてもらい、合わせて賃貸管理業務も委託する一括借り上げは、大手アパートメーカー等が提案する手法です。空室の有無に関わらず、オーナー様には借上げ家賃として満室家賃の80%~90%程度が補償されます。

いわば、「賃貸経営の丸投げ方式」ですから、オーナー様は何もしなくてよいためラクである反面、月々のランニング費用(家賃の10%~20%)に加えて、家賃以外の収入(敷金・礼金・更新料)もサブリース会社の収入になり収益性が下がること、将来的には家賃の見直し、修繕工事条件も課せられるなど様々な制約もあります。

なお2017年には、レオパレス関連で借上げ家賃の見直しに対する集団訴訟、2018年に入ってからもシェアハウスのサブリースを手掛けるスマートデイズ社における突然の借り上げ賃料の支払い停止等のニュースで問題視されているとおり、サブリースで「ラクして儲ける賃貸経営スタイル」は、過渡期を迎えているのかもしれません。

2-4. 収益性を安定させる「空室補償スタイル」

上記2-2の一般管理スタイルで「空室時の家賃補償は無い」と説明しましたが、その「空室時の家賃補償」として、任意で後付けできる家賃補償が当機構の「空室補償制度」です。

例えば、万が一の病気や交通事故等による通院・入院リスクに備えて医療保険に加入するのと同じように、突然の空室発生による家賃収入低下に備えて空室補償に加入する、ということが可能です。

サブリース(一括借り上げ)ではなく、月々固定額の補償料をお支払いただくことで総家賃の80%~90%が補償される保険スタイルの空室補償により収益性が安定すること、敷金・礼金・更新料はオーナー様の収入になるなど、サブリース利用と比べて有利な条件で「家賃補償付き賃貸経営」が可能となります。

※空室補償の詳細は、「空室補償について」も併せてお読みください。

2-5. ライフスタイルに見合った賃貸経営スタイルの選択が重要

ライフスタイルに見合った賃貸経営スタイルの選択が重要

4つの賃貸経営手法をご紹介しましたが、収益性やオーナー様に掛かる手間暇など各々にメリット、デメリットがありますので、必ずしもどれが正解とは限りません。

大事なことは、オーナー様の賃貸経営関する知識・経験や、賃貸経営に費やすことができる時間や手間暇など、現在のライフスタイルに適した方法を選ぶことが肝要です。

判定チャート

  1. 1. 自主管理方式が向いているオーナー様

    • 賃貸経営の経験豊富が豊富で市場も読め、時間も確保できるプロオーナー様
  2. 2. 一般管理方式が向いているオーナー様

    • 兼業大家なので日頃の管理業務は管理会社に任せるが、家賃補償までは利用せずとも、自分で前向きに試行錯誤しながら賃貸経営に取り組む意思のあるオーナー様
  3. 3. サブリース方式が向いているオーナー様

    • 相続対策でアパートを建てたけれど賃貸経営には関心が薄い。儲からななくても赤字にならなければいいオーナー様
    • アパート建築も管理も、有名な大手企業に頼まないと満足できないブランド志向のオーナー様。
  4. 4. 空室補償方式が向いているオーナー様

    • 日頃の管理業務は管理会社に任せているが、退去が出ると空室期間が長く、アパート経営は思っていたよりも儲からないと感じているオーナー様。
    • 家賃収入は老後の重要な自己年金として当てにしているので、まずは家賃収入を安定させたいオーナー様
    • 過去にサブリースを利用していたが、家賃の見直しや修繕費のことで揉めて解約した経緯がある。しかし将来の空室不安はあるので、サブリース以外の家賃補償があるなら検討してみたいオーナー様。

3. 空室補償とは?

古今東西、「賃貸経営において一定の家賃収入を補償するサービス」というのは、サブリースしか選択肢がありませんでした。そんな中、サブリースを検討するオーナー様のご要望を踏まえて、2000年からスタートしたのが(一社)全賃機構の「空室補償」です。

3-1. 空室補償の仕組み

【参考例】総戸数10戸、一棟満室家賃100万円の賃貸マンション

家賃収入が補償額未満となった場合に「給付金」で補填

家賃収入が補償額未満となった場合に「給付金」で補填

図は新築アパマン用の空室補償「あんしん家主30」における「90%補償コース」の例です。空室により実際の家賃収入が補償額90%を下回った場合、その不足額(棒グラフの黄色部分)が給付金として翌月に支払われます。まさに空室家賃の補償ですので「空室補償」と呼ばれています。

これにより、オーナー様は、空室があっても無くても常に総家賃の90%を確保できますので収入が安定することが最大の特徴です。

3-2. 空室補償のメリット

4-2. 空室補償のメリット

そもそも、「サブリースよりもオーナー様にメリットのある家賃補償とする」ことを目的に開発された制度ですので、以下のメリットがあります。

1. 敷金・礼金・更新料もオーナー様の収入

サブリースとは違い、家賃以外の収入項目もオーナー様の収入になります。この点は、比較的築浅で礼金・更新料がとれる期間は、収益性に大きく影響しますので見過ごせません。
※後半でシミュレーション比較もしているので併せてご参照ください。

2. 補償額以上の家賃もオーナー様の収入

サブリースでは決められた借り上げ家賃(満室家賃の80%~90%)以上の収入が入ることはありません。しかし空室補償の場合、満室なら100%がオーナー様の収入になります。

3. 修繕リフォーム工事の制約がない

サブリースでよく問題となる「〇年後に必ず指定業者に修繕工事を依頼しないとサブリースは打ち切り」というような厳しい縛りはありません。

4. 補償だけでなく入居促進方法もアドバイス

管理会社と連携しながら、適切な募集方法や募集条件、そして修繕リフォーム工事に関することなど、長期安定経営に必要なことは何でもアドバイス、サポートいたします。

5. 無料の10年点検サービス

修繕リフォーム工事の義務こそありませんが、建物に問題があるまま放置するのは問題です。よって新築から10年毎に当機構の一級建築士が現地訪問して建物点検を行い、汚れや破損など不具合をチェックし、その写真や内容を報告書にまとめて提出しております。

その指摘項目の中でも、入居促進に悪影響を与える大きな不具合については、修繕リフォーム工事の実施を提案しております。

6. 管理会社の変更もできる

地元の交友関係を優先して、とりあえず知り合いの業者に賃貸管理を任せるオーナー様が一定数いらっしゃいます。しかし、いざ任せてみると客付け営業力の弱さが原因で空室が埋まらないケースが、特に地方都市の小さな商圏の物件で見受けられます。

当機構では、状況に応じて管理会社の変更も応じますし、そうならない為に新築物件では、当初からそのエリアで一番強い管理会社をご紹介するアドバイスも行っております。

3-3. 空室補償のデメリット

4-3. 空室補償のデメリット

上記のとおり、月々の補償料は掛け捨てでご負担いただく仕組みです。よって入居が順調で空室が少なく、受領する給付金が少ない場合は、補償料の負担がもったいないと感じるケースがあるかもしれません。

しかしながら、それは賃貸経営が順調に推移している証拠ですので本来は喜ばしいことです。また、築浅のうちは高い入居率が維持できたとしても、築年数が経過するほど空室リスクは増えますので、先々を見据えてご判断いただくことが必要です。

3-4. 主な空室補償会社と3つの空室補償

空室補償は、一般社団法人全国賃貸経営補償機構(以下、全賃機構)が開発した独自の家賃補償制度であり、他社で類似の商品はありません。なお、全賃機構の空室補償は、対象物権の種類により3つの商品があります。

3つの空室補償商品

3つの空室補償商品
(※1)商品毎に他の補償コースもあります。(※2)補償料は補償戸数により異なります。

各商品の詳細は「空室補償商品ページ」をご参照ください。

3-5. 空室補償のお申込み方法と諸費用

1. 無料の家賃査定

オーナー様の物件を「いくらで補償できるか」「何年間補償できるか」を無料で評価査定いたします。まずは無料の「お試し家賃査定」をお申込みください。約1週間で査定させていただき、査定結果を「空室補償評価書」として送付いたします。

2. 補償内容のご説明

空室補償評価書の内容をお読みいただき、ご不明な点がございましたらいつでもお気軽にお問合せください。また、直接のご面談で詳しい説明をお聞きになりたい場合は、その旨をお申し込みください。

3. 空室補償の契約手続きと運用方法

お申込みに際しましては、当機構スタッフオーナー様のご自宅に訪問し、重要事項説明と補償申し込み手続きを行います。

4. 諸費用

空室補償契約に必要な費用は、入会金1万円と審査登録料(金額は補償商品により異なる)です。

5. 補償開始

契約手続きと諸費用の入金確認後、免責期間を経て補償開始です。補償開始月には補償証券を発送いたしますので大切に保管ください。なお、毎月の補償料は、ご指定の口座から自動引き落としによりお支払いただきます。

6. 給付金のお支払い

実際の家賃収入が補償額を下回った月は、給付金のお支払い対象月となります。管理会社様からの入居状況報告に基づき、空室発生月の翌月末に給付金をご登録の口座にお振込みいたします。

また空室戸数が多い場合や長期に渡り空室期間が継続している場合は、合わせて空室を埋めるための入居促進対策方法について指導をさせていただきます。

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