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サブリース

サブリースと相場家賃、家賃見直しの関係性

掲載日:2013年02月27日

賃貸物件の家賃設定
賃貸物件が稼げる家賃は、一般的に10年で約10%ずつ下がっていくと言われています。
建物の老朽化や、近隣で続々と供給される新築物件との競合などを理由として、新築時10万円で入居が付いた物件は、10年後には9万円、30年後には7万円に下げないと入居が付かない、ということを意味します。(※もちろん、大まかな傾向です。)
もちろん新築時は、相場家賃帯の一番高いところで値付けしますから、その後建物が古くなり商品価値が落ちれば、取れる家賃が安くなるのは当たり前のことです。
そしてこれは、一般的なサブリース、家賃保証制度においても、実は同様なのです。
「30年間、安心のサブリース」というような広告を見ると、下図のように、あたかも30年間に渡り、新築当初の家賃を保証してくれる、と勘違いしがちです。
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建物が古くなれば、適正家賃と保証賃料も下がる
しかし、冒頭に述べたとおり、築年数と共に入居を付けられる適正家賃は下がっていきますので、一般的なサブリースでは、下図のように「あくまで下落する制約家賃」に追随して、借上げ家賃も下がります。
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欲張りすぎない新築時の家賃と、物件の付加価値が大事!
新築時に無理やり高い家賃設定をすると、数年後にはもう募集家賃を下げないといけない、下手をすると割高すぎて新築時からなかなか満室にならない、といった事例も多々見受けられます。これから土地活用をお考えの際には、「長期間に渡り入居者に選ばれる建物の付加価値・特徴」とそれに見合った家賃設定、そしてなるべく家賃を下げないで済むように、建物をいつまでもフレッシュな状態にしておくための「メンテナンス・賃貸管理方法」などをご検討いただくとよいでしょう。

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